Практика регулирования строительной деятельности. Особенности землепользования

О курсе:

Курс для юристов на стыке градостроительного, земельного и имущественного права. Разбор практических ситуаций земельных правоотношений на всех этапах строительства. Взаимосвязь документов территориального планирования и правовых решений застройщиков, инвесторов, публичной власти

Для кого:

Для «юристов по земле», специалистов компаний-застройщиков, девелоперов, проектных организаций, представителей комитетов (департаментов) по градостроительству и земельных комитетов

Программа:

1. Обзор ключевых изменений: на что обратить внимание в земельном, градостроительном законодательстве, обзор инициатив Минстроя РФ. Совершенствование системы местного самоуправления и его последствия (33-ФЗ).
2. Земля как объект сделок. Требования к правам на землю.
   • Виды прав. Специфика оборота земель. Ограничение оборотоспособности земельных участков.
   • Особенности совершения сделок с земельными участками. Единство земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Объект сделки: ЗУ, ОКС, имущественный комплекс. Подготовка к сделке и минимизация рисков. Признание сделок недействительными. Разработка условий договоров для застроенных и незастроенных участков. Инвестиционные договоры при строительстве объекта недвижимости на ЗУ.
   • Аренда земельных участков. Особенности аренды государственной или муниципальной земли. Права собственников недвижимости на государственных и муниципальных участках. Ситуации передачи права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя. Оформление разрешения собственника на застройку. Влияние нюансов на реализацию проектов, правовую устойчивость строительных решений и уровень рисков для участников процесса. Порядок действий по приобретению арендованного участка в собственность.
   • Последствия завершения строительства применительно к правам на землю.
   • Строительство без прав собственности. Договор безвозмездного пользования. Самовольное строительство. Статус объекта — спорные ситуации, обзор практики. Сделки с объектами незавершенного строительства.
   • Изъятие земель — сложившаяся практика. Резервирование земель.
   • Перспективы защиты прав собственников. Оспаривание документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории.
3. Ограничения прав.
   • Порядок установления частного сервитута (ограниченного пользования).
   • Публичный сервитут как правовое средство обеспечения градостроительной деятельности.
4. Градостроительная проработка земельного участка (ЗУ), публично-правовые нормы.
   • Система градостроительной документации и публично-правовые ограничения. Правовой режим земель. категории земель и вида разрешённого использования. Документы территориального планирования, генплан, нормативы градостроительного проектирования и зонирования, правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Градостроительный регламент. Порядок установления ВРИ в зависимости от категории земель, связь ВРИ с полномочиями госорганов, правами собственников и арендаторов. Выявление «Красных линий».
   • Анализ юридических последствий для правообладателей ЗУ при принятии градостроительных решений. Возможность корректировки ПЗЗ по инициативе владельцев объектов капстроительства и земельных участков.
   • Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Новые ограничения и новые требования. Порядок установления ЗОУИТ/изменения ранее установленной зоны. Ответственность за не соблюдение режима СЗЗ для собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, застройщиков.
5. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и его роль. Порядок разработки и согласования проекта планировки территории и проектов межевания (ППТ и ПМТ). Очереди строительства и поэтапная сдача — практика. Последствия объединения, перераспределения, раздела, выдела ЗУ.
6. Сложные вопросы межевания. Кадастровый учет и ЕГРН. Споры и ошибки.
   • Образование ЗУ, уточнение границ. Ошибки установления и закрепления границ участка на местности. Риски обременений, не внесенных в кадастр.
   • Процедуры расформирования, деления, объединения ЗУ. Взаимосвязь формирования ЗУ с другими объектами недвижимости. Строительство на нескольких участках, на несмежных ЗУ.
   • Регистрация прав после окончания строительства. Возможность регистрации права собственности на объект незавершённого строительства. Особенности регистрации единого недвижимого комплекса. Требования к техническим планам зданий, сооружений (ЛО), объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов. Постановка на кадастровый учет и ввод ОКС в эксплуатацию при отличии площади построенного объекта от данных в разрешении на строительство.
   • Линейные объекты: специальные правила оформления и внесение в ЕГРН прав на ЗУ.
   • Снятие с кадастрового учета объекта недвижимости. Прекращение существования части объекта недвижимости (снос).
7. Реализация строительства.
   • Неразрывность и преемственность решений от ГПЗУ, проектной документации (ПД) до разрешения на ввод. Новое в процедурах экспертизы и согласования ПД(ПСД). Последствия изменений в градплане на стадии проектирования, строительства. Последствия нарушения сроков строительства.
   • Разрешение на строительство (РнС). Разграничение понятий «строительство» и «подготовительные работы». Риски отмены/отзыва разрешения на строительство.
   • Ввод в эксплуатацию. Типичные ошибки при подтверждении соответствия объекта проекту (ГПЗУ, ПД). Роль актов осмотра. Итоговая проверка оконченного строительством объекта. Варианты действий при отказе в получении разрешения на ввод в эксплуатацию.
   • Обязанности застройщика по завершении строительства. Новый состав документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
8. Контроль и надзор за обеспечением целевого использования земель, соблюдением градостроительных норм. Строительный надзор, государственный надзор (Росреестр) и муниципальный контроль — краткий обзор тенденций.