Землепользование для проектирования и строительства. Градостроительная документация, комплексное развитие территорий в 2026-2027 гг.

Земля, градостроительство, недвижимость

1. Источники информации для режима земель, проектирования/строительства и действий с недвижимостью:
   • НСПД с наиболее полным доступом к ней;
   • ЕГРН и другие реестры;
   • актуализация информации;
   • выявление сведений, не содержащихся в реестрах и градостроительной документации;
   • задвоение и перепроверка сведений.
2. Запретные для строительства места:
   • уточнение запретных мест;
   • запреты для частных и публичных объектов;
   • способы преодоления запретов.
3. Система градостроительной и обосновывающей её документации:
   • документация, предопределяющую градостроительную;
   • не предусмотренные земельно-градостроительными ФЗ документы;
   • последовательность оформления документации;
   • «внутривидовые» противоречия документации;
   • преодоление одного документа другим документом;
   • публичные слушания и общественные обсуждения по проектам градостроительной документации.
4. Условия и стадии оформления строительства:
   • учёт официального алгоритма и других условий для строительства;
   • различия для строительства объектов частного и публичного значения;
   • многочисленные пояснения по стадиям оформления строительства.
5. Зоны с особыми условиями использования территорий с учётом новейших изменений.
   • Сравнительный анализ и общие признаки всех видов ЗОУИТ.
   • Отсутствие ЗОУИТ в реестрах о землях и градостроительной документации.
   • Порядок установления ЗОУИТ.
   • Влияние ЗОУИТ на строительство, ВРИ и действия с недвижимостью.
   • Преодоление режима ЗОУИТ соглашением сторон.
   • Проблемы возмещения убытков в связи с ЗОУИТ.
   • Пояснения по отдельным видам ЗОУИТ.

Территориальное планирование и комплексное развитие территорий (КРТ)

6. Территориальное планирование с изменением зон или категорий земель.
   • Придание объекту публичного значения и требования к его отображению в ДТП.
   • Сложные вопросы подготовки и согласования ДТП.
   • Упрощённое изменение загородных категорий земель.
   • Различия, порядок, запреты, последствия переводов земель из одной категории в другую.
   • Перезонирование с изменением ПЗЗ.
   • Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования (ЕДТПГЗ).
7. Изъятие недвижимости для объектов публичного значения и при КРТ.
   • Резервирование земель для государственных/муниципальных нужд.
   • Распространенный объект местного значения, под который не допускается изъятие ЗУ.
   • Главное в порядке изъятия с определением цены возмещения.
   • Федеральные «резервисты» и «изымальщики».
   • Особенности изъятия недвижимости при комплексном развитии территорий.
8. Решения о комплексном развития территорий.
   • Практическое значение целей и различия видов КРТ.
   • Распределение полномочий в принятии решений о КРТ, правительственные решения о КРТ.
   • Изменение ДТП и ПЗЗ или ЕДТПГЗ под решение о КРТ.
   • Публичное спецюрлицо или оператор решения о КРТ.
   • Пояснения по содержанию решения о КРТ.
   • Проблема запрета изменения ВРИ недвижимости в противоречие решению о КРТ.
   • Изменение решения о КРТ, в т. ч. после торгов на договор о КРТ.
9. Особенности КРТ жилой застройки.
   • Этапы КРТ жилой застройки.
   • Роль жителей неаварийных МКД в реализации или блокировании КРТ жилой застройки.
   • Предложения по снижению риска «выхода» неаварийного МКД из КРТ жилой застройки.
   • Условия включения в КРТ ЗУ для ИЖС, ведения садоводства (СНТ), блокированной застройки.
   • Расселение жителей при КРТ жилой застройки.
10. Особенности КРТ нежилой застройки и по инициативе правообладателей недвижимости.
    • Отличия участия в КРТ правообладателей нежилой и жилой недвижимости.
    • Переход КРТ нежилой застройки в КРТ по инициативе правообладателей недвижимости.
    • «Плюсы» и «минусы» для правообладателей недвижимости инициировать КРТ.
11. Договоры о КРТ.
    • Случаи необязательности договоров о КРТ.
    • Проблема организации аукциона для договора о КРТ и предложения по её преодолению.
    • Пояснения по содержанию договоров о КРТ.
    • Условия изменения договора о КРТ.
    • Парковки и другие объекты по КРТ за границами территории КРТ.

Проекты планировки и межевания территорий (ПП(М)Т), земельных участков, иные основы проектирования ОКС, самовольные постройки

12. Проекты планировки и межевания территорий (ПП(М)Т).
    • Случаи обязательности ПП(М)Т.
    • Возможности ограничиться ПМТ без ППТ и ППТ без ПМТ либо замены ПП(М)Т иным документом.
    • ПП(М)Т на отличную от документа территориального планирования землю.
    • Порядок подготовки, согласования, утверждения, отказные основания для ПП(М)Т.
    • Построчные пояснения по ПП(М)Т.
    • Особенности ПП(М)Т для инфраструктурных объектов и другие особенности для таких объектов.
    • ПП(М)Т как нормативный акт.
13. Земельные участки (ЗУ) для строительства и иных целей.
    • Сравнительный анализ способов образования ЗУ, в т. ч. в связи с ГПЗУ и РС.
    • Порядки образования с кадастровым учётом ЗУ.
    • Основания для отказов в предоставлении ЗУ в разных порядках, в т. ч. неявные.
    • Признаки неосвоения и неиспользования ЗУ как основания их безвозмездного изъятия.
    • Обмен и перераспределение частных и публичных ЗУ.
    • Противоположные толкования высшими судами земельного и смежного законодательства.
14. Иные — кроме ППМТ и ЗУ — основы проектирования ОКС.
    • Построчные пояснения о ГПЗУ, в т. ч. выносимых на «земельные» аукционы.
    • «Земельные положения» ПД ОКС.
    • Отмена обязательности СП/СНиП, их альтернатива, негативные эффекты отказа от них.
    • Согласователи строительства на разных землях.
    • Судебная практика об экспертизе ПД и о (не)выдаче РС.
15. Самовольные постройки:
    • признак(и) самовольных построек;
    • полномочия различных органов в выявлении и сносе самовольных построек;
    • несносимые самовольные постройки;
    • оформление самовольных построек и когда это юридически невозможно;
    • строительно-технические и землеустроительные экспертизы в делах о самовольных постройках;
    • обобщения высших судов и «раздвоенная» судебная практика о самовольных постройках.

Виды разрешённого использования (ВРИ) недвижимости, ЕГРН

16. Виды разрешённого использования (ВРИ) недвижимости.
    • Разъяснения ФЗ от 31.07.25 № 295-ФЗ и Классификатора ВРИ ЗУ в последней редакции.
    • Возможные сочетания ВРИ с категориями земель, функциональными и территориальными зонами.
    • ВРИ ЗУ и наземной недвижимости, в т. ч. помещений в здании, госземнадзор по ним.
    • Случаи использования ЗУ не по ВРИ.
    • Изменённые ДТП/ПЗЗ и ВРИ прежней недвижимости.
    • Установление ВРИ в новой организации местного самоуправления.
    • Оформление выбора и пути внесения ВРИ в ЕГРН.
17. Общее в связи с ЕГРН.
    • Признание объекта некапитальным и не подлежащим оформлению в ЕГРН, его исключение из ЕГРН.
    • Содержание разделов ЕГРН и их отображение в публичной кадастровой карте.
    • Внесение в ЕГРН сведений градостроительной документации и других не о недвижимости.
    • Реестровые и технические ошибки в ЕГРН и условия их исправления.
18. Особенности кадастрового учёта и регистрация отдельных видов построек:
    • новые постройки;
    • старые постройки по разным основаниям;
    • капитальный ремонт вместо реконструкции и его отображение в ЕГРН;
    • единые недвижимые комплексы;
    • постройки без разрешений на строительство.
19. Отказные основания у Росреестра/Роскадастра, их преодоление или обжалование.
    • Уточнение отказных оснований для разных случаев.
    • Выделение главных отказных оснований.
    • Законодательное снижение риска приостановлений/отказов для построек.
    • Досудебное обжалование приостановлений и почему оно часто безуспешно.
    • Советы по снижению риска отказа при оформлении в ЕГРН.
    • Признание кадастрового учёта или регистрации недвижимости недействительной.

Обучение пользованию огромным раздаточным материалом — около полутора тысяч файлов: уточнение объёма и времени актуальности раздаточного материала; пояснения по файлам авторского содержания; распределение раздаточного материала по юридической силе документов; распределение раздаточного материала по видам объектов; дополнительные материалы.